주택임대차보호법 - 미등기건물

전세로 살고 있는 세입자입니다. 그런데, 전세물건에 관하여 등기를 치지 않아서, 미등기 상태인데 주택임대차보호법으로 보호를 받을 수 있을까요?

 

 

주택임대차보호법이란?

 

주택-임대차-보호법

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )

제1조(목적) 

이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. [전문개정 2008. 3. 21.]

 

 

 

주택임대차보호법을 법에 기록을 해둔 이유는 세입자 보호입니다. 주택이라고 하는 것은 언제나 가진 자가 '갑'이고, 임대하는 사람이 '을'일 수밖에 없는 입장입니다.

 

주택이라고 하는 것은 한정된 부지(우리나라 국토)에 건물을 무한정 올릴 수 없기에, 결국은 집을 필요로 하는 사람은 많고, 가진 자는 적은 입장일 수밖에 없습니다. 

• 주택 : 내가 사는 곳, 주거의 공간, 사람의 기본 생활에 필요한 기본권 중에 하나이다

 

집이 제한적으로 존재하기에 집이 없는 사람이, 집을 가진 사람에게 집을 빌려 쓰는 개념이 생겨나게 되었습니다. 이렇게 집을 빌려쓰는 개념이 생겨났고, 그것을 계약하는 것이 임대차계약이 되는 것입니다.

 

이것을 주택임대차보호법으로 제정해둔 것입니다. 세입자의 지위를 조금 더 보장하기 위한 법 제도입니다. 

 

 

주택임대차보호법 - 주요 내용

 

 

주택임대차보호법 - 주요 내용

제3조의2(보증금의 회수)

그 첫 번째가 보증금 회수에 대한 내용입니다. 보증금을 확실하게 보증해주기 위해서 우선변제권, 소액 임대차 우선 변제권 등을 제정하여 세입자를 보호하게 됩니다.

 

 

주택임대차보호법 - 적용 범위

 

주택임대차보호법 - 적용 범위

주택임대차보호법으로 보호를 받기 위해서는, 내가 사는 곳이 주택임대차보호법으로 보호를 받을 수 있는 곳인지, 아닌지에 따라서, 보호를 받을 수 있는 범위가 크게 차이가 납니다. 

 

어떤 곳이 주택임대차보호법에 보호를 받을 수 있을지 알아보겠습니다. 

 

 

제2조(적용 범위) 

이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.  [전문개정 2008. 3. 21.]

 

2조의 내용과 같이 주거용 건물의 전부 또는 일부에 관해서 적용될 수 있습니다. 사는 곳이 주거외에 목적으로 사용되더라고, 주택임대차보호법으로 보호를 받을 수 있습니다.

 

다만, 비주거용 건물인데 이곳이 주거용으로 사용되는 경우에는 주택임대차보호법은 적용되지 않습니다. 

 

기준 : 주거용 건물이냐? 주거용 건물이 아니냐?

 

그러면, 이곳인 주거용인지, 아닌지는 어떻게 나눌 수 있을까요? 

법리의 판례에 따르면, '실질 사용 용도'를 기준으로 한다고 나와 있습니다.

 

• 건물의 구조와 목적
• 임대차 이용물의 목적 현황
• 임차인이 실제 주거하는지 여부

 

이런 실질을 따져서, 주거용 건물인지, 비 주거용 건물인지를 판결하게 됩니다. 이렇게 따졌을 때에 판례를 보면

 

• 주거용 건물로 인정이 되면 : 임차인 일부를 사용해도 전부에 주택임대차보호법이 적용이 됩니다. 
• 주거용 건물로 인정이 안 되면 : 임차인이 일부를 사용을 해도, 주택임대차보호법이 적용이 안 됩니다. 

 

시골 슈퍼를 가면, 할머니들이 슈퍼 일부를 개조해서, 쪽방에 살고 계신 경우가 이런 경우에 해당을 합니다. 20평 슈퍼에 3평을 쪽방과 부엌을 만들어서 살고 있으신 경우 주택임대차보호법이 적용이 되는지 안 되는지가 법 해석의 문제입니다.

 

 

전체 면적에서 주거용이 작다고 해도, 그 공간이 실질적으로 임차인에게 주거용인지 아닌지가, 법 적용의 판단을 가르게 합니다. 

 

주택임대차보호법 1조에 나와 있는 임차인의 주거의 안정을 보장해야 한다는 목적에 부합하는지 아닌지가 판결을 가르게 합니다. 

 

이 부분에는 판례가 너무 다양해서, 일률적으로 소급 적용하기는 어렵고, 해당 문제를 직접 점검해봐야 합니다.

 

 

 

주택임대차보호법 - 등기 여부

 

 

주택임대차보호법에서 그 집이 등기가 되었는지, 허가가 되었는지는 중요하지 않습니다.(물론 등기가 되어있으면, 더 좋습니다.) 미등기 건물이나, 무허가 건물에도 주거용으로 사용한다는 법원의 판단이 이루어진다면, 주택임대차보호법 적용이 가능합니다.

 

 

 

주택임대차보호법 - 소유자와 계약 여부

 

계약을 맺을 때에 꼭, 그 건물의 소유자와 계약을 해야지만 효력이 발생하는 것이 아닙니다. 임대할 적법한 권한이 있는 사람과 했을 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

 

 

주택임대차보호법 - 일시 사용을 위한 임대차

 

빌려서 잠시 사용할 목적으로 임대한 경우입니다. 이 경우는 아무리 주거용 건물이라 할지라도 주택임대차보호법의 적용이 되지 않습니다. 

 

법의 목적이 주거 안정의 보장인데, 한 달 사용할 사람에게 보장해줄 필요가 없다는 것이 법원의 입장입니다. 

 

 

 

주택임대차보호법은 우리가 살아가는 아주 중요한 법률입니다. 미등기 건물이나, 전세도 실제 거주하고 있다면 주택임대차보호법으로 보호를 받을 수 있습니다. 법을 잘 확인하셔서 자신의 권리를 보호받는 세입자분들 되셨으면 좋겠습니다.